Alteração de fachada – Fernando & Fernandes

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Alteração de fachada

Alteração de fachada

Querer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio.

Aí, entra em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ
• Artigo 1336: “São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”
O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?
Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas.
• Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
• A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

É PROIBIDO
Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia. Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

1) Sacadas
Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como:
• Porta
• Cor das paredes internas e externas
• Forro ou teto
• Grade ou parapeito*
• Fechamento com vidros ou grades
• Telas de proteção**
• Películas de proteção nos vidros
• Toldos
• Ar-condicionado
• Mini parabólicas do tipo Sky
(*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.
Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos.
• Colocar ou instalar varais
• Guardar bicicletas
• Pendurar roupas e objetos para o lado de fora
• Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

2) Fachadas
• Instalar antenas
• Trocar janelas ou vitrôs*
• Fechar a área de serviço**
• Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento
A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

3) Áreas Comuns
• Trocar a porta de entrada do apartamento*
• Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento**
• Trocar a porta do depósito
• Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito
• Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos*
• Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio
• Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou tidos como históricos.
• Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.
(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS
O o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia .
Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada.
De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO
Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado.
Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração.
Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337).
É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes. Sindiconet

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felipebrito

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